04 avril 2008

Les commerçants du rez-de-chaussée considèrent généralement que les dépenses de ravalement de la façade de l’immeuble ne les concernent pas... puisqu’ils entretiennent déjà leurs vitrines et leurs devantures. Les copropriétaires ne sont pas de cet avis! Qu’en est-il?
- Le commerçant est copropriétaire? Dans ce cas, les frais de ravalement sont des charges de conservation et d’entretien des parties communes de l’immeuble. Il doit y participer comme les autres copropriétaires, proportionnellement à ses tantièmes (parts calculées selon la surface), tels qu’ils sont fixés par le règlement de copropriété, même si son local est vitré sur une grande surface. La jurisprudence va même plus loin?: elle déclare illégale la clause du règlement de copropriété qui exonère les locaux du rez-de-chaussée des charges de ravalement (Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 juillet 1998).
- Le commerçant est locataire? Le ravalement de l’immeuble est assimilé à une réparation. Certes, mais pour les baux commerciaux nul décret ne détermine les réparations locatives, comme pour les baux d’habitation. Il ne reste plus au locataire qu’à examiner son bail commercial pour vérifier, à la clause «réparations, entretien, travaux», si le ravalement lui incombe. Ce qui n’est pas sans conséquences pour les autres propriétaires de l’immeuble… Attention: si le ravalement a été prescrit à la copropriété par une injonction de l’administration, le copropriétaire bailleur devra assumer seul la dépense: pour la jurisprudence, en effet, le ravalement n’est récupérable auprès du locataire que si figure dans le bail une clause précise en ce sens (Cour de cassation, 3e chambre civile, 28 septembre 2005).